Cómo pedir una hipoteca: requisitos y qué se necesita en 2024
Solicitar un préstamo hipotecario para la adquisición de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes a lo largo de la vida. Se trata de un préstamo de larga duración que, por un lado, nos permitirá comprar nuestra vivienda, y supondrá una cuota durante años.
Analizaremos todos los pasos necesarios para pedir una hipoteca, desde el momento de la decisión de adquirir la vivienda hasta la firma del préstamo hipotecario. Nos detendremos en las características y elementos a tener en cuenta de cada uno de los pasos y procesos.
Cuáles son los requisitos para solicitar una hipoteca
A la hora de plantearse solicitar una hipoteca deberíamos distinguir dos rangos importantes de requisitos:
- Los requisitos personales previos a solicitar una hipoteca
- Los requisitos que solicitará el banco
Los requisitos previos son una serie de preguntas que deberemos hacernos antes de plantear la solicitud de un préstamo hipotecario. Por su parte, los requisitos que solicitará el banco son cuestiones relevantes para la aprobación de las hipotecas.
Requisitos personales previos a solicitar una hipoteca
Se trata de una serie de preguntas y cuestiones básicas que debemos ser capaces de responder o tener claras antes de iniciar una solicitud de préstamo hipotecario.
Aunque puede haber más, las más relevantes serían las siguientes:
¿Es la vivienda que realmente deseas?
Es una de las primeras preguntas que te debes de hacer y si, además, se ajusta a tu necesidad de habitabilidad y a tu bolsillo.
Precio de la vivienda
Es decir, si el precio de la casa elegida se encuentra en un rango que resulte asequible para tus finanzas personales.
¿Dispones de ahorros suficientes?
A la hora de comprar una casa, es importante tener dinero ahorrado para cubrir la parte no financiada por el banco, así como los gastos que puedan surgir.
Por otro lado, es importante valorar que, generalmente, se recomendará que el nivel de endeudamiento nunca supere el 35% de los ingresos netos, descontando los gastos fijos.
En este aspecto, obviamente, si se va a cambiar una vivienda está suponiendo un coste, por una hipoteca, se puede utilizar el coste a efectos de calcular la nueva operación.
Por ejemplo, cuando se vive de alquiler y se va a comprar, o cuando se va a vender una vivienda y adquirir otra.
En definitiva, los requisitos personales previos a la solicitud de un préstamo hipotecario tienen que ser preguntas y respuestas claras sobre el impacto económico de la compra, del préstamo y nuestra capacidad de responder a todo.
Requisitos que solicitará el banco
En este apartado no nos referimos la documentación que puede solicitar el banco en un proceso de estudio de la hipoteca (lo haremos más adelante), sino a aquellos requisitos básicos para la concesión de una hipoteca. Fundamentalmente, son requisitos de solvencia y garantía:
Tener ingresos regulares y estables
Es una parte fundamental. En muchas ocasiones se requerirá una cifra de ingresos mínimos. También será necesario demostrar dichos ingresos con documentación relativa.
Tener una situación laboral estable
Será más probable que te concedan la hipoteca si eres funcionario o trabajas por cuenta ajena con contrato indefinido. Si eres autónomo es más complicado, pero no imposible. Estudiarán tu caso en particular, para lo cual tendrás que aportara documentación de tu actividad profesional.
Tener un bajo nivel de endeudamiento
Como hemos indicado, el nivel de endeudamiento es otro factor clave. Con un elevado nivel de endeudamiento, incluso siendo solvente, es probable que se deniegue el préstamo hipotecario. Es decir, tu historial crediticio debe ser excelente a nivel de deudas.
Disponer de ahorro o financiación de parte de la hipoteca
La mayoría de hipotecas sólo ofrecen un porcentaje de financiación del valor de tasación o compraventa, que suele ser el 80%. En estos casos será necesario que el solicitante pueda cubrir el dinero no financiado, es decir, el 20% restante más otro 10% relativo a los gastos hipotecarios.
¿Un aval es un requisito imprescindible?
Una hipoteca es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, la propia vivienda se utiliza como garantía de la operación. Por lo que, generalmente, los bancos no van a solicitar un aval si cumples el resto de requisitos mencionados anteriormente.
¿Qué edad tengo que tener para pedir una hipoteca?
Por norma general, el rango de edad que suelen aplicar los bancos para conceder una hipoteca está entre 18 y 75 años. Además, si tienes menos de 35 años y quieres comprarte tu primera vivienda, muchos bancos ofrecen hipotecas para jóvenes las cuales vienen acompañadas de mejores condiciones y algunas ventajas frente a las hipotecas convencionales.
Por otro lado, debes saber que la edad máxima para terminar de pagar un préstamos hipotecario es de 75 años, algunas entidades la establecen en 70 u 80 años. Por lo tanto, te recomendamos hacer cuentas y buscar una hipoteca con el máximo de edad, si ya tienes más de 50 años y necesitas un préstamos para pagar a largo plazo.
Documentación para solicitar un préstamo hipotecario
Con el fin de analizar el perfil económico de la persona que quiere acceder a la hipoteca, los bancos solicitan una serie de documentos para corroborar dicha información y asegurarse de que el titular del préstamo puede cumplir con las condiciones pactadas.
La documentación común en todos los bancos para solicitar una hipoteca son los siguientes:
- DNI o NIE o pasaporte en vigor
- Última declaración del IRPF
- Vida laboral actualizada
- Contrato laboral por cuenta ajena
- Últimas nóminas o justificantes de ingresos
- Extracto bancario con los movimientos de tu cuenta en los últimos meses
- Escrituras de los todos los inmuebles de tu propiedad
- Recibos de las cuotas de otros préstamos que tengas activos
- Si vives de alquiler, el contrato y últimos recibos
Y si eres autónomo tendrás que presentar la declaración anual del IVA y del IRPF, los pagos trimestrales del IVA de ese año y las últimas cuotas pagadas a la Seguridad Social.
Pasos para pedir una hipoteca
Una vez elegida la vivienda sobre la que se quiere realizar la operación, será necesario comenzar una serie de pasos para pedir el préstamo hipotecario. El primero de estos pasos sería estudiar y comparar diferentes propuestas de hipotecas.
Estudiar y comparar hipotecas antes de contratarlas
Aunque puedes utilizar herramientas de apoyo, como nuestro comparador de hipotecas que te facilita ubicar aquellas hipotecas que mejor se ajusten a tu necesidad, hay una serie de parámetros que siempre deberás contrastar a la hora de elegir un crédito hipotecario.
En primer lugar, el tipo de interés que más se ajusta a lo que tu bolsillo va a necesitar. Es importante tener en cuenta que se trata de la operación financiera más larga que se suele realizar en la vida, por ello hay que elegir de manera correcta entre:
- Hipoteca a tipo fijo: en esta hipoteca la cuota se mantiene inalterable durante la duración del préstamo. Siempre pagarás lo mismo independientemente de cómo evoluciona el mercado con los índices de referencia
- Hipoteca a tipo variable: en este tipo de préstamo hipotecario la cuota puede variar. Los intereses se componen de un índice de referencia (generalmente Euríbor) más un diferencial. Periódicamente se revisa para modificar la evolución del índice de referencia
- Hipoteca mixta: en las hipotecas mixtas se produce un cruce entre una hipoteca tipo fijo y a tipo variable. Generalmente, durante un periodo de vida (al comienzo de la hipoteca) se aplican tipo fijo, y el resto de vida de préstamo se aplica un tipo variable
Otro elemento a tener en cuenta es el sistema de amortización de la hipoteca. En España no se habla mucho de esto, y, sin embargo, los sistemas pueden ser muy distintos entre sí. En nuestro país las hipotecas generalmente utilizan el sistema de amortización francés, pero también existe el sistema de amortización alemán:
- Sistema de amortización francés: sistema de cuotas constantes en el que los intereses se cobran fundamentalmente durante los primeros años de vida del préstamo. Por ello, el capital se reduce poco durante esos primeros años
- Sistema alemán: sistema de cuotas constantes en el que los intereses van disminuyendo de manera progresiva a la vez que se amortiza el capital
Otro elemento a tener en cuenta es la diferencia entre TIN y TAE. Usualmente, los préstamos se presentan con los intereses TIN, pero es la TAE la que determinará el coste final del préstamo. Por eso conviene entender ambos términos, y revisarlos en la propuesta:
- TIN: Tipo de Interés Nominal, es el coste neto que te cobrará el banco por prestarte dinero. No incluye los posibles gastos, comisiones o costes de productos vinculados
- TAE: Tasa Anual Equivalente, es el resultado de una operación en la que se tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la forma de pago, los gastos que genera la operación y las comisiones. En definitiva, es el precio que se paga con todos los costes añadidos en la hipoteca
También es fundamental, a la hora de la comparativa entre hipotecas, valorar las comisiones y gastos. Tras la reforma de la Ley hipotecaria en 2019, una parte importante de las comisiones y gastos queda a cargo de los bancos.
Las comisiones más comunes son:
- Comisión de apertura
- Comisión de reembolso
En la actualidad, pocas hipotecas cobran comisión de apertura. Por su parte, la comisión de reembolso sólo se suele aplicar en caso de haber generado pérdida financiera a la entidad. Se aplica de manera diferente en las hipotecas variables o fijas:
- Hipoteca fija: máximo 2% los 10 primeros años de hipoteca. Máximo 1,5% resto de hipoteca
- Hipoteca variable: máximo 0,15% los cinco primeros años de hipoteca
Sin comisiones
Proceso de solicitud de estudio de una hipoteca
El proceso de solicitud de estudio de una hipoteca es el paso previo a la concesión del préstamo hipotecario. Se trata de un proceso en el que la entidad financiera estudiará la solicitud del préstamo y procederá a su aprobación o denegación.
Una solicitud de estudio de préstamo hipotecario se puede realizar a través de Internet en la mayoría de entidades financieras, aunque, también en las propias sucursales.
Generalmente, las solicitudes de estudio comienzan con un formulario o simulador simple en el que será necesario aportar información como:
- Datos personales
- Ingresos
- Valor de la vivienda
- Cantidad a financiar
- Tipo de hipoteca
- Localización de la vivienda
Con estos datos se puede abrir el proceso, sin embargo, no suelen ser suficientes para un estudio completo, ya que es necesario incorporar documentación antes mencionada.
Eventualmente, la entidad también solicitará la presencia de los datos relativos a un avalista, si es que considera necesaria su presencia en la operación.
Con estos datos y documentos, más los que la entidad pueda solicitar adicionalmente, se procede al estudio para la denegación o aprobación de la hipoteca.
Pasos tras la aprobación de la hipoteca
Tras la aprobación de la hipoteca se inicia el último proceso en el que se formalizará el préstamo hipotecario y se podrá proceder a la adquisición de la vivienda con la financiación recibida.
Así, la entidad envía la documentación a un notario donde se preparará la escritura. El titular puede seleccionar qué notaría prefiere, aunque lo común es que se realice con los propios notarios que presenta la entidad.
El cliente deberá haber sido informado por el notario sobre todos los datos relativos a la hipoteca con 10 días de antelación sobre la firma.
Tras la firma de la escritura de préstamo la operación se da por cerrada y se inicia el proceso de vida del contrato de hipoteca entre el titular y la entidad. También, en ese momento, se inscribirá la hipoteca en el registro de la propiedad.
Generalmente, los pasos burocráticos se realizan a través de una gestoría que es la que se encarga de los papeleos y de la retirada de las escrituras, liquidación de impuestos, etc.
¿Solo se puede pedir una hipoteca en las oficinas?
No. En la actualidad es perfectamente posible hacer un estudio y solicitud de un préstamo hipotecario a través de Internet. De hecho, la mayoría de entidades financieras permiten la solicitud de hipotecas a través de Internet o de manera presencial en las sucursales.
Sin embargo, esto no significa que todas las entidades faciliten la contratación exclusivamente online. Podemos distinguir tres modelos de solicitud de hipoteca a través de Internet:
- Gestión de la hipoteca de forma integral por internet: en este tipo de gestión todo el proceso se realiza a través de Internet, incluyendo el envío de información, estudio, etc. Sólo será necesaria la presencia física del solicitante en la firma notarial.
- Gestión de solicitud y envió de datos de la hipoteca por internet: en este caso, la entidad contacta con el usuario y pueden realizar una pre aprobación de los datos obtenidos por Internet. Sin embargo, la documentación y el proceso continúa de manera presencial.
- Gestión de contacto para solicitud de hipoteca: es cuando la entidad contacta con el usuario cuando rellena el formulario de solicitud de más información sobre una hipoteca. Generalmente se emplaza al usuario a acudir a una sucursal presencial del banco.
¿Cuál es el mejor banco para pedir una hipoteca?
No es posible determinar cuál es el mejor banco, ya que, en todo caso hablamos de los mejores créditos hipotecarios y tampoco siempre van a adecuarse del mismo modo a todos los usuarios.
En la actualidad, las ofertas de hipotecas son muy próximas entre sí en cuanto a prestaciones. Por tanto, son dos los elementos a valorar, que pueden diferenciar una hipoteca de otra son:
- El precio final de la hipoteca
- La cantidad de productos vinculados (y su coste) necesarios para obtener la bonificación que mejore el precio de la hipoteca
Esto, por ejemplo, significa que alguien que ya trabaja con una entidad y que tiene una serie de productos asociados, puede obtener un beneficio de esta vinculación que no extraerá a otro usuario para el que la entidad es nueva.
Por eso, a la hora de plantearse solicitar una hipoteca, resulta fundamental hacer un estudio previo de la situación económica y financiera personal, y, por supuesto, una buena comparativa de las mejores hipotecas del mercado.
Mejores hipotecas a tipo fijo
Mejores hipotecas a tipo variable
Mejores hipotecas a tipo mixto
¿Cuál es el mejor momento para pedir una hipoteca?
Si se intenta analizar el mejor momento para solicitar una hipoteca, se puede hacer desde dos ópticas diferentes.
La primera de ellas es el momento vital que el usuario elige para solicitar su hipoteca. En este sentido, se suele recomendar que:
- Se disponga de estabilidad económica suficiente
- Se tenga un buen historial crediticio
- No se mantengan deudas
- Se haya elegido correctamente una vivienda en función de los ingresos y gastos que se tienen y que se prevén para los años siguientes
La segunda cuestión que se puede valorar sobre el mejor momento para solicitar préstamos hipotecarios es si existe algún momento del año en el que resulta más adecuado pedir una hipoteca.
Realmente esto no está demostrado de forma concluyente. Sin embargo, sabemos que los meses de verano y el último mes del año son momentos en los que se firman menos hipotecas. Esto puede crear cierta tendencia a mejores ofertas inmediatamente después.
¿Y si no cumplo los requisitos para la hipoteca?
Ahora bien, puede ser que, llegados a este punto, te des cuenta que no cumples con todos o ciertos requisitos obligatorios para solicitar una hipoteca.
En ese caso, lo más seguro es que te denieguen la concesión del préstamo y tengas que buscar otras fórmulas como las siguientes:
Vivienda a un menor precio
Si no cumples con el requisito de tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda, lo mejor es que busques una vivienda más barata que te permita realizar ese aporte económico.
Más garantías
Puede ser que por sí solo no te aprueben la hipoteca, pero sí en el caso de que añadas a otro titular que cumpla parte de los requisitos o si cuentas con algún tipo de aval personal o material.
Cumplir con los requisitos
La solución más sensata es esperar a cumplir con todos los requisitos propuestos por el banco, sobre todo, para no caer en deudas o una peor situación financiera en el futuro.
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